Crowdfunding immobilier : Mode d’emploi

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Devenu de plus en plus populaire en France, comme mode de financement des plus rentables en investissements immobiliers, le crowdfunding ou financement participatif, est pourtant méconnu de la majeure partie du public. Même si le phénomène est encore nouveau dans l’hexagone, il est éprouvé depuis plus longtemps aux USA et au Canada. Dans les lignes suivantes, nous essaierons de décortiquer ce qu’est le crowdfunding immobilier en France.

Définition du crowdfunding immobilier

 

Le crowdfunding immobilier consiste à utiliser différents procédés de financement participatif pour acquérir, construire et/ou rénover des biens immobiliers afin de les revendre « rapidement ». Encore appelé crowdbuilding, l’objectif de ce type de financement permet aussi bien à des personnes physiques que des personnes morales, qui n’ont en principe aucune relation connue, de mettre ensemble leurs ressources pour exécuter un projet immobilier.

Dans le crowdfunding immobilier, les fonds sont rassemblés via une plateforme accessible sur Internet. Le type de fonds permet de catégoriser les différentes plateformes. Ainsi, on distingue les plateformes en equity, de prêt et de dons.

Grâce au financement participatif, aussi bien les promoteurs de projets immobiliers que les différents intervenants du secteur, n’ont plus recours aux circuits de financement classiques tels que les banques. Ce qui leur permet de se soustraire à l’intervention d’intermédiaires, qui alourdissent le coût de revient des projets immobiliers ainsi que leur exécution.

N’importe quel type de biens immobiliers peut être financé par du crowdfunding, qu’il s’agisse d’immeubles neufs ou anciens, ou encore d’immeubles individuels ou collectifs. Le crowdfunding immobilier permet aux investisseurs de réaliser des gains importants, entre 6 et 12 %, même s’ils exposent à de nombreux risques, avec un investissement minimum entre 500 et 2 000 euros en fonction des plateformes. La durée d’investissement peut atteindre trois années.

 

La réglementation du crowdbuilding

 

Le crowdfunding immobilier est régi par des règles émanent d’une large variété de sources. Toutefois, il est possible de distinguer deux catégories que sont la réglementation financière et la réglementation immobilière.

 

La réglementation financière

 

Elle est composée de la directive AIFM, de l’ordonnance du 30 mai 2014 qui définit le cadre légal du financement participatif, et de la loi de sécurité financière n°2003-706 du 1er août 2003.

La directive européenne s’applique à tout fonds d’investissement alternatif (FIA). Et puisque dans le crowdfunding immobilier, différents investisseurs mutualisent leurs fonds tout en en donnant la gestion et la prise de décision à une tierce personne, n’importe quel véhicule sous lequel les fonds participatifs sont gérés est un FIA. Ce véhicule, qu’il s’agisse d’une SCI ou d’une SAS, doit être géré par une société de gestion agréée par l’AMF et placé sous le contrôle d’un dépositaire.

Quant à la loi du 30 mai 2014, elle permet de définir le statut de la plateforme de crowdfunding, en fonction de son mode fonctionnement. Les différents statuts prévus par cette ordonnance sont :

  • Le statut CIP – Conseiller en investissement participatif – ou le statut PSI – Prestataires de services d’investissement – pour les plateformes en equity. Dans les plateformes qui relèvent de ces statuts, les investissements peuvent être réalisés via des parts de SA, SAS et SCCV.
  • Le statut IFP – Intermédiaire en financement participatif – pour les plateformes de prêts. Celles-ci doivent s’immatriculer obligatoirement auprès de l’ORIAS.
  • Le statut de plateformes de dons.
  • Enfin, il y’a la loi de sécurité financière n°2003-706 du 1er août 2003 qui instaure le statut de conseiller en investissements financiers (CIF), qui est sous le contrôle de l’AMF.

 

La réglementation immobilière

 

Il s’agit essentiellement de la loi Hoguet qui régit les activités des professionnels de l’immobilier. Cette loi s’applique uniquement aux plateformes de crowdfunding immobilier qui ont recours en la gestion locative en SCI.

 

Les différents types de crowdfunding immobilier

 

On distingue 4 grands types de crowdfunding immobilier en France, en fonction du mode selon lequel fonctionne la plateforme :

  • Dans le premier type, les fonds des crowdfunders sont rassemblés au sein d’une holding qui va être l’unique actionnaire d’une Société Civile de Construction Vente (SCCV). Cette société ne pourra exister que le temps de la construction et la revente des biens immobiliers, avant de disparaître par la suite. C’est de cette manière que fonctionne la plateforme Anaxago.
  • Dans le second type, une holding va emprunter auprès des acteurs économiques pour la réalisation du projet, en émettant des obligations d’une SCCV. Les crowfunders font financer le projet immobilier en acquérant ces obligations. Cette méthode est l’une de celles qui sont utilisées au sein de la plateforme Wiseed
  • Une autre méthode va consister à créer une SAS qui va gérer la construction du chantier et la mise en vente du programme. Pour exécuter le projet, cette SAS va émettre un emprunt obligataire dont les souscripteurs seront les crowfunders. C’est la technique principale des plateformes Wiseed et Lymo.
  • La dernière méthode consiste en la création d’une SCI (Société Civile Immobilière), dans laquelle les associés sont les crowfunders. Ceux-ci sont tenus, pour une période indéterminée, aux bénéfices et aux dettes en relation avec le projet immobilier. Le nombre de parts sociales de chaque crowfunder dépend du niveau de son investissement. Cette méthode est très surveillée par l’AMF en raison des risques liés à la solidarité des associés.

 

Les risques

 

Investir en crowdfunding immobilier peut présenter une rentabilité importante masi ceci s’accompagne toujours d’une forte exposition aux risques. Dans le crowdfunding immobilier, on peut distinguer trois grands types de risques : les risques économiques, les risques liés à la construction et à la commercialisation des biens immobiliers.

 

Les risques économiques

 

Parmi les risques économiques, existent principalement les risques spécifiques liés aux montages et outils financiers utilisés, les risques spécifiques associés au type de plateforme ainsi qu’aux techniques de crowdfunding utilisés, et les risques aussi bien métronomiques que macroéconomiques inhérents au marché de l’immobilier, tels que la hausse des coûts d’approvisionnement en intrants de construction.

 

Les risques liés à la construction et à la commercialisation des biens immobiliers

 

En ce qui concerne les risques liés à la construction, il s’agit des risques opérationnels ainsi que les risques liés aux intempéries et autres aléas climatiques. Quant aux risques commerciaux, ils résident dans le fait de pouvoir vendre effectivement les biens construits ou achetés aux prix souhaités d’une part, et d’autre part au risque de contrepartie pour défaut d’engagement des preneurs.

 

La fiscalité

 

Il n’existe pas une réelle législation fiscale pour le crowdfunding immobilier. Toutefois, les plus-values réalisées sur les valeurs mobilières souscrites dans les sociétés crées sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ces plus-values sont également soumises aux prélèvements sociaux de 15,5%.

Cependant, il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value totale, à condition que l’investissement soit réalisé dans le cadre d’un PEA ou d’un PEA-PME.

 

Les principales plateformes : Lymo, wiseed, anaxago

 

Il existe plusieurs plateformes qui proposent des espaces de crowdfunding immobilier en France, mais aussi dans l’union européenne. Nous avons identifié les plus populaires pour vous vous en faire une présentation distincte.

 

Lymo

 

C’est la plateforme pionnière en France, dans le crowdfunding exclusivement immobilier. Existant depuis 2013, la société a travaillé avec d’autres plateformes dont Wiseed. Ce qui particularise la plateforme Lymo, c’est qu’elle est à la fois une plateforme de financement participatif et un promoteur immobilier.
Cette plateforme fait partie des plus rentables du marché, surtout qu’elle ne prend aucune commission sur les fonds collectés, mais uniquement sur les plus-values réalisées. La rentabilité des projets peut atteindre 12 % pour les crowfunders.
Doté d’un statut de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’AMF, elle mobilise essentiellement les fonds des crowfunders via une émission obligataire pour une SAS. Lymo.fr a pu lever jusqu’à 10 millions d’euros en 2015, et a pu financer plus de 40 projets depuis sa création.

On en parle sur le forum Lymo.

 

Wiseed

 

Depuis sa mise en exploitation en 2008, cette plateforme était spécialisée en financement participatif equity, avant de se lancer en 2011 dans le crowdfunding immobilier. Après avoir travaillé dans un premier temps avec Lymo.fr, Wiseed évolue maintenant seule. Avec une rentabilité moyenne de 10 % par an pour les fonds investis par les crowfunders, le coût des projets se situe entre 10.000 et 20.000 euros.
Wiseed utilise principalement deux techniques : l’émission obligataire d’une SAS ou d’une holding détenant des parts dans une SCCV. Elle a le statut de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’AMF. La plateforme a pu lever plus de 3 millions en 2014 et aux alentours de 7 millions en 2015.
Wiseed se rémunère en prélevant de 9 à 10% des fonds apportés, dès la collecte des fonds.

 

Anaxago

 

Créée en 2012, cette start-up a le statut de de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’AMF. Associée à un courtier leader en assurance construction : Securities & Financial Solutions, elle utilise comme technique de crowdfunding, la collecte de fonds par émission obligataire d’une SCCV détenue par une holding. De 1,8 millions d’euros levés en 2013, elle a atteint les 10 millions d’euros de capitaux mobilisés en 2015. Anaxago se rémunère :

  • Avant le début des travaux en prélevant une commission entre 1 et 2 % sur l’argent collecté auprès de crowfunders, et de 5 % sur ce qui est reversé aux promoteurs.
  • A la fin du projet, par le prélèvement d’une part des plus-values réalisées par les crowfunders. La durée maximale des investissements est de 36 mois.

 

Hexagon-e

 

Créée en décembre 2014, la plateforme HEXAGONe permet aux épargnants d’investir un montant minimum de 500€. Son fondateur, Emmanuel Da Costa dispose de plus de 14 ans d’expérience dans le financement des opérations de construction et de promotion. Par ailleurs, la plateforme a lancé une garantie de capital du nom de CONCRETe (sous conditions).

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16 réponses à “Crowdfunding immobilier : Mode d’emploi”

  1. twebb2

    Bonjour,
    Pour ma part, j’ai 9 investissements dont 6 sur Wiseed.
    Pour le moment, il est difficile de se prononcer sur la validité de ces investissements tant que la sortie des programmes n’est pas réalisée.
    Les taux d’intérêts sont évidemment alléchants et le modèle économique semble tenir la route (on perçoit un intérêt en rapport avec la marge du promoteur).
    Je préfère Wiseed à Anaxago car le système d’obligations me semble plus pertinent que la rémunération d’apports en compte courant.
    Dans l’immédiat, j’ai décidé d’arrêter tout investissement jusqu’à mi 2017, date de sortie prévue de l’essentiel de mes prises de positions.

    J’ai toutefois, deux interrogations:
    – Il est souvent employé le terme « plus-values », or ce terme me semble impropre, qu’en pensez vous?
    – Les pertes relèvent elles de la nouvelle loi sur l’imputation, Anaxago m’a donné une réponse faisant référence au terme plus-values (et donc compensation avec des moins-values éventuelles) mais cette réponse ne me convainc pas, et Wiseed n’a toujours pas répondu malgré mes relances, leur experte fiscale semble avoir du mal à trancher. Une demande de rescrit à l’administration fiscales devrait pouvoir apporter une réponse sans ambiguîté.

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  2. tintin

    Article très intéressant.
    Je complète par ce lien pour ceux à qui ça intéresse :
    http://quiarembourse.com/touslesprojets/

    Et vous verrez vite que l’univers du crowdfunding immobilier n’est pas si rose :
    Quid de l’investissement de SEVEN HEAVEN sur Lymo mai 2013 (pas remboursé alors que la livraison devait se faire en automne 2014 ???)
    Quid de l’investissement de KALELITHOS INVEST sur Anaxago décembre 2013 (pas remboursé)
    Quid de COEUR DE BLAGNAC sur Lymo juillet 2014 (pas remboursé alors que la livraison devait se faire en août 2015)…

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    • Mathieu

      Salut Tintin,

      Pour info, au cas où tu ne le saches pas, même si j’en doute 😉 le site que tu cites est à l’initiative de Lymo.

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      • Jean-Baptiste Vayleux

        Oui quiarembourse.com est une initiative de Lymo
        Comme indiqué dans la partie « Qui sommes-nous ? » :
        1/ nous l’avons fait car nous en avions assez qu’un certain nombre de personnes confondent « sommes levées » par les plateformes et « succès » : le succès des plateformes doit se mesurer selon nous à son historique de projets remboursés, pas à celui des sommes levées, car :
        (i) lever de l’argent sur Internet est relativement facile, il suffit de mentionner des rentabilités élevées pour attirer du monde
        (ii) un certain nombre de plateformes gagne de l’argent à chaque levée indépendamment de la réussite des projets, contrairement à l’investisseur, ce qui entraîne un gonflement anormal des sommes levées (les collectes de crowdfunding immobilier ont été multipliées par 12 en France en 2015 vs. 2014 (30,6Mn€ vs. 2,6Mn€) alors que les collectes de crowdfunding, immo ou non, font x 2 chaque année dans le monde) : il nous semblait important de le montrer
        2/ nous n’avons pas vocation à continuer à animer le site, car pourrions être juge et partie, aussi faisons appel à toute bonne volonté qui voudra bien prendre notre suite ! Nous leur donnerons les clés avec plaisir.

        Cordialement,
        Jean-Baptiste Vayleux

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        • Mathieu

          Bonjour Jean-Baptiste,

          Merci pour ces précisions 😉

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    • Jean-Baptiste Vayleux

      Bonjour,

      Je suis Jean-Baptiste Vayleux, DG de Lymo, et je me permets d’apporter quelques réponses.
      – Projet Seven Heaven
      > taux initial : 10% par an
      > taux révisé : 6,1% par an – nous n’avons pas pu réaliser le plan A (vente de 7 lots) donc nous avons lancé notre plan B (revente du terrain à un bailleur social)
      > sortie prévue S1 2016
      – Projet Coeur Blagnac
      > taux initial : 10% par an
      > aucun sujet sur ce projet, sortie prévue vers l’été à 10% par an (livraison en septembre 2016)

      A votre disposition pour plus d’infos
      Jean-Baptiste

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  3. Jacquouille

    Bravo pour cet article très pédagogique.
    Toutefois, pour le compléter, il serait bon – me semble-t-il – de dresser l’état des défaillances par plateforme et leurs raisons.

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  4. Jacquouille

    @twebb2
    Si ces obligations ne distribuent pas d’intérêts pendant le prêt, mais un montant augmenté des bénéfices de l’opération le tout réglé en fin d’opération, il s’agit bien – à mes yeux – d’une plus-value.

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    • twebb2

      Merci beaucoup pour cette analyse Jacquouille.
      L’ambiguité vient du fait que Wiseed notamment, nomme les revenus, « intérêts », et les évaluent même quotidiennement.
      Sinon, pour les revenus « Anaxago », je rejoins ton point de vue.

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      • Wislvlerhill

        Je n’ai pas creusé pour WiSEED, mais j’ai eu l’occasion d’en discuter avec anaxago. Si j’ai bien compris, en effet, les intérêts sont intégrés à la holding qui sert d’intermédiaire. Sa valeur augmente donc, et à la sortie, il doit s’agir d’une plus value. Il se pourrait qu’on ait bientôt une bonne surprise chez anaxago, concernant l’hébergement des titres dans un pea ou pea-pme. A suivre, pour ma part, je n’ai participé qu’à des projets lymo pour le moment.

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        • Harlock

          Bonjour,
          Je suis intéressé par un projet anaxago, en action non cotée pouvant être logée dans un PEA-PME. Mais les frais pour loger une action non cotée dans un PEA-PME semblent totalement dissuasifs… En tout cas chez boursorama . J’attends confirmation de leur part.
          Cordialement,
          Harlock

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          • Pascal

            Je confirme que les frais chez Boursorama sont très élevés.
            Mais sur les autres banques aussi, en fait ils font tout pour décourager les gens d’être autonome, ça leur enlève du business. .
            En plus de Boursorama j’ai un compte au CRCA Nord Est et je leur avait demandé de loger mes achats d’actions de Wiseed (pas immo mais start up). Au début je payais 20 euros pour l’achat par l’intermédiaire de mon PEA PME. Au bout de 2 achats ils m’ont prévenus qu’il passait à 500 euros par transaction. Les frais de garde ne changeait pas.
            Mon conseiller que je connais très bien m’a dit qu’au niveau du siège il ne voulait pas aider leurs clients sur ce genre de placements qui leur échappe.
            J’ai donc arrêté mes achats par le PEA PME.

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  5. tintin

    Oui je le savais que le site que j’ai cité est à l’initiative de Lymo. Très bon point pour eux.
    En revanche, ils devraient tous donner les raisons des non remboursements de leurs projets en temps et en heure, ça serait plus complet à mon avis !

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    • Jean-Baptiste Vayleux

      Bonjour,

      Comme je le dis plus haut, nous avons créé quiarembourse.com dans notre temps libre pour a minima faire la liste 1/ des projets financés 2/ des projets remboursés. Nous allons l’améliorer au fur et à mesure, mais cela prend du temps, et nous espérons que l’un d’entre vous prendra le relai pour aller plus vite que nous et poursuivre ce site qui nous semble nécessaire !

      Cordialement,
      Jean-Baptiste Vayleux

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      • Wislvlerhill

        C’est vrai que ce site ressemble à l’agrégateur, ou l’inverse, puisque le site est arrivé quelques semaines plus tôt.
        Après, outre le ticket d’entrée, il y a des ressemblances et des divergences entre le crowdlending pme et le crowdlending immo. A mon humble avis, ils sont très importants tous les deux tant pour les infos qu’ils diffusent que pour les idées qu’ils défendent.

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  6. hellocrowdfunding

    Anaxago est l’une des seules plateformes à avoir proposé des investissements en actions. Ses nouveaux projets sont maintenant proposés sous forme d’obligations, ce qui tend à devenir la norme dans le crowdfunding immobilier.

    L’investissement en actions dans un PEA n’a effectivement que très peu d’intéret au vue des frais d’entrée et de sortie facturés par la banque sur le non côté.

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