L’investissement immobilier a toujours attiré les épargnants français, à juste titre. Et avec le crowdfunding immobilier, investir dans la pierre n’a jamais été aussi accessible. Mais si ce placement promet des rentabilités conséquentes, les risques n’en sont pas moins exclus. Concrètement, qu’est-ce que le crowdfunding immobilier locatif ? Quels sont réellement les risques et quelles sont les plateformes qui proposent ce genre de financement participatif ? Nous vous dévoilons tout.
Crowdfunding immobilier locatif : qu’est-ce que cela sous-entend ?
Le crowdfunding immobilier ou crowdinvesting locatif est une forme d’investissement qui consiste à acquérir à plusieurs un bien immobilier via une SAS ou une SCI afin de le mettre en location pour se partager les loyers. Chaque investisseur reçoit une quote-part du loyer à la hauteur de son investissement.
Si un investisseur décide de revendre ses parts sociales, il devra en priorité les proposer aux autres investisseurs avant de les proposer à sa famille ou ses amis.
Bons à savoir :
Les biens sont loués principalement à usage habitation.
Généralement, c’est la plateforme de crowdfunding qui s’occupe de la sélection du bien, des formalités administratives et de la gestion locative. Ainsi, les investisseurs n’ont qu’à suivre leurs investissements en ligne.
Le crowdfunding immobilier locatif via une SCI
C’est la forme la plus connue et la plus courante du crowdinvesting. Son succès repose sur le fait que l’investisseur peut placer tout ou partie de son patrimoine dans la SCI afin d’éviter l’indivision. Par ailleurs, cela permet de diversifier son investissement tout en profitant d’un cadre juridique souple et flexible. Côté fiscalité, chaque investisseur peut être imposé sur ses propres revenus et non en tant que personne morale.
Toutefois, comme la SCI ne peut pas avoir de but commercial, « louer meublé » n’est donc pas possible.
Le crowdfunding immobilier locatif via une SAS
Le crowdfunding immobilier via une SAS a le vent en poupe de par ses nombreux avantages. D’abord, il n’y a pas de nombre limite d’investisseurs, ensuite un contributeur peut investir seul et ne pas s’associer avec d’autres investisseurs. Enfin, louer un « bien meublé » est autorisé.
Un investissement à risque
Investir crowdfunding immobilier, notamment en locatif, promet des rendements importants, jusqu’à 4 % à 7 % par an. À ce titre, le risque est également important. C’est pourquoi l’AMF a imposé aux plateformes de crowdfunding immobilier d’informer et de conseiller le public sur l’investissement immobilier.
Risques liés à la réglementation
L’investisseur qui place ses économies sur cette forme de placement risque de voir sa mise annulée si la plateforme de crowdfunding immobilier ne répond pas aux exigences de réglementation instaurées par l’AMF. Depuis 2017, seules les plateformes ayant le statut de CIP (conseillers en investissement participatif) ou de PSI (prestataires de services d’investissement), et qualifiées de FIA (fonds d’investissement alternatif) dans la mesure où les investisseurs confient la gestion à un tiers agréé par l’AMF sans garder la prise de décision d’investissement ou de désinvestissement sur les actifs immobiliers, peuvent procéder à une offre au public des titres financiers ou d’émettre des titres négociables.
Risques liés à l’investissement
II ne faut pas oublier que l’immobilier est un domaine qui n’est pas sûr à 100 %. Dans le cas du crowdfunding immobilier locatif, il y a principalement les risques de vacance, de loyers impayés, de travaux, etc.
Gestion locative en SCI : la prudence est de mise
Rappelons que les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la société au-delà de ses parts sociales. En d’autres termes, celui qui investit dans ce type de placement engage son patrimoine personnel. Non seulement donc, il perd la somme qu’il a investie en cas d’illiquidités, mais en plus il risque de se voir déposséder de tout ce qu’il a. Mais la bonne nouvelle, c’est que l’absence de recours au crédit pour financer l’acquisition du bien via le crowdfunding immobilier locatif minimise le risque. Toutefois, la prudence est mère de sureté. Ainsi, il est conseillé de vérifier dans les statuts de la SCI que la signature du gérant seul n’est pas valide pour souscrire un crédit.
Par ailleurs, l’agrément CIP concerne uniquement les sociétés par actions. Ce qui exclut les SCI. Selon l’AMF : « il est interdit aux sociétés n’ayant pas été autorisées par la loi de procéder à une offre au public des titres financiers ou d’émettre des titres négociables, à peine de nullité des contrats conclus ou des titres émis ».
Crowdfunding immobilier locatif : par quelle plateforme passer ?
Avant tout, il faut garder en tête que pour sécuriser son investissement, il est préférable de choisir une plateforme réglementée par l’AMF. La mention « plateforme de financement participatif régulée par les autorités françaises » ainsi que le macaron avec le logo d’une Marianne sont un gage d’agrément.
Pour réduire au maximum les risques, il est primordial de passer par une plateforme membre de l’association française du crowdfunding immobilier ou AFCIM. Toutes les plateformes sont soumises à une règle de bonne conduite et répondent à un devoir de conseil vis-à-vis des investisseurs. C’est le cas de Dividom, Koregraf, Homunity, Crowdinvesting, Crowdimmo.fr, Fundimmo, Wiseed, etc.