Vous vous posez la question sur la façon de réaliser un investissement immobilier sans apport ? Le prêt remboursable à 110 % ainsi que le dispositif Pinel rendent possible l’investissement immobilier sans posséder d’apport personnel. En effet, quand on désire effectuer un investissement locatif, disposer d’un apport paraît être une condition impérative.
Il n’en reste pas moins que vous pouvez très bien acquérir en vue de créer un patrimoine immobilier sans posséder la moindre épargne. Dans ce but, il est impératif de bien préparer son dossier pour tenter une approche efficace auprès des banques. Dans cet article, nous allons vous proposer quelques conseils afin que vous ayez le bon profil.
Prêt sans apport : de quoi s’agit-il ?
Pour concrétiser un projet immobilier, il est fréquent qu’on entend dire qu’il est nécessaire, en général, de disposer d’un apport personnel équivalant à 10 % du prix du bien. Ce montant permet de couvrir les frais supplémentaires liés à l’achat d’un bien immobilier, notamment les honoraires du notaire, les frais de l’agent immobilier et les diverses autres prestations. Il s’agit de sommes que la banque ne pourrait pas récupérer dans le cas où un emprunteur serait incapable de payer son prêt.
Dans le cas où on ne possèderait aucun apport, il est alors nécessaire de s’assurer de contracter un emprunt qui financera le bien à acheter ainsi que toutes les charges supplémentaires. Quand les banques accordent un prêt immobilier qui englobe toutes ces dépenses, il s’agit d’un prêt à 110 %.
Il peut être encore plus important si le bien à acheter réclame des aménagements. Les banques risquent donc davantage si elles accordent un crédit à un emprunteur qui ne possède aucun apport.
Cependant, cela ne signifie pas que vous devez vous démotiver. Il est, en effet, parfaitement concevable d’acheter pour louer sans caution. Il est même une solution particulièrement intéressante pour se créer un parc immobilier sur le long terme.
Investir dans une vieille bâtisse pour la louer
À tout investissement immobilier, un apport particulier. Donc, pour décrocher un crédit immobilier permettant de couvrir la totalité d’un investissement immobilier, vous devez convaincre en amont votre banquier que vous êtes en mesure de rembourser intégralement le crédit :
- présentez-lui une estimation crédible du loyer touché ;
- énumérez les dépenses supplémentaires ;
- déterminez le taux d’épargne mensuel que vous êtes en mesure de réaliser.
Avant de vous octroyer un crédit remboursable permettant de financer l’ensemble de votre projet, le banquier procède à une étude de votre situation financière :
- votre capacité future d’endettement ne devra pas excéder 1/3 de vos gains ;
- il veillera également à ce que vous disposiez d’un revenu suffisant pour subvenir à vos besoins ;
- pour finir, il n’est pas nécessaire d’être propriétaire de votre habitation principale : tout locataire qui répond à toutes ces conditions peut parfaitement bénéficier d’un financement à 110 % pour concrétiser son projet.
Investir sans apport dans le neuf avec la loi Pinel
Se placer sur un investissement immobilier en Pinel constitue en effet un moyen efficace pour décrocher un crédit immobilier sans apport. Sachez que les bénéfices fiscaux propres au régime Pinel sont pris en compte dans le calcul de votre « reste à vivre ». Cependant, il faut noter que le régime Pinel requiert de la part du loueur un engagement de longue durée qui peut aller de 6 à 12 ans.
Par conséquent, il convient de vérifier que votre situation est bien stable. Il convient de garder à l’esprit que la loi Pinel fixe un plafond de loyer maximum à respecter et assurez-vous que les loyers encaissés suffiront à payer une bonne partie du prêt.
Acquérir un bien immobilier déjà mis en location
En vous portant acquéreur d’un bien déjà loué, vous renforcez votre demande de prêt étant donné que vous connaissez au préalable le montant du loyer qui vous sera versé. Il faut savoir que la banque, afin de déterminer si votre emprunt va être autofinancé grâce aux revenus locatifs, ne considérera en principe que 70 % de ces revenus locatifs. Les 30 % restants sont le plus souvent prélevés et correspondent aux dépenses liées au bien loué.
Pour conclure, sachez que le fait de préparer un dossier solide vous permettra de faire accepter à la banque votre projet d’investissement immobilier sans apport. Ne manquez pas de considérer ce pas important, car investir dans l’immobilier sans apport est tout à fait réalisable.
Montez un dossier pour de l’investissement locatif
Vous aurez plus de chance que votre projet aboutisse si vous partez sur l’idée de faire un investissement locatif, plutôt qu’un achat pour votre personne. La raison est que (normalement) vous aurez une rentrée d’argent avec le versement des loyers, ce qui permettra de rembourser le prêt en partie ou totalement. Maintenant, pour que les banques vous prêtent l’argent nécessaire, vous devez monter un dossier où tous les risques sont prévus.
Pour cela, nous vous conseillons d’abord de vous faire accompagner par des professionnels compétents. Vous pouvez notamment envisager un investissement locatif avec le site Imavenir. Ainsi, vous serez certain de connaitre le vrai taux de rentabilité. Vous le savez bien, cela dépend du type de bien, de sa localisation et du standing que vous visez. L’agence pourra aussi vous parler des différents types de prêts qui existent, comme le prêt à taux zéro, tout comme vous proposer différents projets. À ce sujet, vous pouvez aussi faire un investissement locatif avec des professionnels. Eux aussi ont besoin de louer des locaux pour exercer leur activité.
Sachez également que vous pouvez améliorer votre dossier d’investissement en envisageant d’acheter un immeuble, plutôt qu’un simple appartement ou studio. Certes, le montant sera plus conséquent, mais vous devez aussi penser que vous aurez plusieurs loyers qui vont entrer. Cela réduit ainsi le risque si un loyer n’était pas versé, ce qui ne sera pas le cas si vous avez investi dans un seul logement.
Par ailleurs vous pouvez vous renseigner sur les différents dispositifs qui existent pour faire de l’investissement locatif. Nous pouvons notamment vous citer la loi Pinel. Cela vous permet d’acheter un bien neuf dans des zones où la demande locative est supérieure aux biens disponibles. Il vous sera également plus facile d’obtenir un prêt. Maintenant, vous avez d’autres dispositifs, comme la loi
- Malraux
- Denormandie
- Censi Bouvard
Pour terminer, si vous choisissez d’investir en collaborant avec une agence spécialiste de l’investissement locatif, vous pourrez profiter de leurs services au-delà de la mise en place du projet. En effet, vous avez la possibilité de leur déléguer toute la gestion. Ainsi, vous pourrez vous consacrer pleinement à votre famille et à votre activité professionnelle. Cela signifie qu’ils seront en mesure de gérer les travaux dans le bien s’il y avait besoin d’en faire, la décoration ou encore la recherche et la mise en place des locataires.