Votée depuis le 4 août 1962 et révisée plusieurs fois par la suite, la loi Malraux est une solution de défiscalisation appliquée aux investisseurs immobiliers. Elle concerne les contribuables qui achètent et rénovent des immeubles présentant un caractère historique, situés dans les secteurs sauvegardés. Ceux-ci étant le plus souvent lourdement imposés, ce dispositif leur permet de profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 %.
Défiscalisation en loi Malraux : qui peut en bénéficier ?
Tous les dispositifs fiscaux sont régis par un certain nombre de critères que les bénéficiaires doivent respecter. Dans le cadre de la loi Malraux, ces conditions se rapportent au propriétaire, mais aussi au bien immobilier et aux travaux effectués.
Les critères d’éligibilité du propriétaire
Vous pouvez envisager une réduction d’impôt en loi Malraux lorsque vous :
- êtes domicilié fiscalement en France,
- êtes propriétaire direct du bien immobilier ancien,
- êtes propriétaire à travers une société civile immobilière (SCI),
- n’avez pas effectué un démembrement de propriété.
Vous devrez mettre le bien en location nue durant une période de 9 ans au minimum. Cela doit aussi se faire dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux effectués sur la propriété. Pour être éligible, le propriétaire ne peut faire partie du même foyer fiscal que le locataire ni être un de ses ascendants ou descendants.
L’utilisation du bien immobilier
L’accès aux avantages de la loi Malraux dépend de la nature des activités hébergées par les biens immobiliers avant et après les travaux. Un bien uniquement destiné à un usage d’habitation est d’office éligible. C’est aussi le cas pour un local ayant hébergé d’autres activités que le logement, mais de façon provisoire. Cette situation reste valable seulement si le bien a été construit pour l’habitation dès le départ, une fonction qu’il a ensuite retrouvée.
Les biens immobiliers originellement non destinés à l’habitation seront éligibles s’ils ont été dès le départ construit pour une autre activité que le logement. C’est aussi valable pour un local utilisé pour accueillir des habitats après les travaux, peu importe la nature des activités hébergées auparavant. Pour cette dernière configuration, la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux doivent avoir été déposées après la date du 1er janvier 2017. En réalité, cela est survenu suite à une modification de la loi Malraux en décembre 2016.
La localisation du bien immobilier
Le gouvernement a prédéfini des zones d’éligibilité où vos biens immobiliers doivent se trouver. Pour les demandes de permis ou déclarations préalables déposées avant le 8 juillet 2016, votre immeuble ancien doit être localisé au sein de :
- une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP),
- un secteur sauvegardé,
- une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP).
Ces endroits sont couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
Lorsqu’une demande de permis ou déclaration est déposée après la date du 8 juillet 2016, le bien éligible devra se trouver dans un site patrimonial remarquable (SPR). La défiscalisation est également possible pour les immeubles se trouvant dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou un quartier concerné par une convention pluriannuelle avec le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
Les travaux déductibles des revenus fonciers
Pour demander une optimisation fiscale, les travaux de restauration doivent être réalisés sur l’entièreté du bâtiment ancien. Ils doivent aussi être effectués dans les 3 années suivant l’autorisation de la préfecture, majorés de 1 an en cas de fouille archéologique. La loi Malraux ne peut être appliquée pour une rénovation partielle ou incomplète.
Parmi les travaux éligibles, on retrouve ceux imposés par l’autorité publique comme la démolition, la restauration de murs extérieurs, de toitures ou la réaffectation à l’habitation. Les transformations de combles ou greniers en pièces habitables sont aussi incluses dans le dispositif de défiscalisation. Il prend également en compte les travaux de mise en conformité tels que l’accès des personnes handicapées, l’amiante… Les charges comme la taxe foncière, les frais de gestion et primes d’assurance en font également partie.
Votre chantier doit par ailleurs être obligatoirement suivi par un architecte des bâtiments de France. Les travaux d’agrandissement ne rentrent également pas dans le cadre de cette loi. Les provisions versées pour une copropriété ou les charges liées aux associations urbaines de restauration sont aussi exclues.
Les démarches pour bénéficier de la défiscalisation en loi Malraux
Pour accéder aux avantages du dispositif Malraux, vous devez envoyer un courrier mentionnant l’adresse de votre bien immobilier et sa surface. Un engagement de votre part à le louer en non meublé, 12 mois au maximum après la fin des travaux, vous sera également demandé. Pour le locataire entrant, le logement doit être une résidence principale. D’autres justificatifs seront fournis tels que :
- les déclarations 2042 et 2044 S,
- la copie des autorisations préfectorales pour les travaux,
- la copie du bail,
- la déclaration de revenus,
- la copie de la déclaration d’utilité publique,
- le visa de l’architecte.
Le montant des investissements est plafonné à 400 000 euros et réparti sur 4 ans, soit 100 000 euros chaque année. Vous avez la possibilité de bénéficier de la loi Malraux pour une seconde acquisition, tant que le plafond n’est pas dépassé pour l’ensemble des biens. Il ne sera cependant pas possible de cumuler les avantages du dispositif Malraux avec d’autres lois de défiscalisation pour le même bien immobilier.
Les pièges à éviter avec la loi Malraux
Avec ce dispositif, vous devez faire attention à bien réaliser le montage juridique et financier de votre projet. C’est un processus qui peut être très onéreux. Vérifiez donc tous vos calculs et évaluez convenablement l’enjeu budgétaire pour ne pas faire face à d’éventuelles déconvenues. La réduction d’impôt vous sera appliquée seulement si la rénovation est réellement complète, du sol au plafond. Prévoyez alors votre chantier en conséquence.
Vous serez aussi amené à faire certaines démarches administratives et opérationnelles qui sont parfois chronophages, mais indispensables. Avec le statut spécifique du bien immobilier et sa valeur culturelle, les travaux seront constamment suivis par l’architecte des bâtiments de France pour les vérifications. Nous conseillons donc aux propriétaires de demander les services d’un professionnel du patrimoine pour bénéficier d’un accompagnement dans leur projet d’investissement en loi Malraux.
Bien analyser le secteur géographique de votre immeuble est très important, car vous devez le mettre en location et trouver un preneur. Ce bâtiment est souvent implanté en zones rurales ou à proximité d’une grande ville.
Ne confondez enfin pas la loi Malraux avec la loi Monuments Historiques. Les deux dispositifs concernent la préservation du patrimoine remarquable français, mais les conditions et les termes de la défiscalisation immobilière sont différents. La loi Monuments Historiques ne fait d’ailleurs allusion qu’aux biens très emblématiques.