Le secteur de l’immobilier a toujours séduit les investisseurs prudents et qui souhaitent ne pas prendre beaucoup de risques. Le risque de voir un immeuble s’effondrer est moindre par rapport à celui d’être confronté à une chute des cours des actions dans une société dans laquelle on a investi.
Pour cette raison, l’immobilier est un secteur relativement sûr, surtout dans les pays comme la France où les risques de catastrophes naturelles sont moindres. Qui dit immobilier, dit aussi souvent tourisme.
Vu les millions de touristes qui débarquent chaque année dans l’hexagone, cette idée peut sembler être très rentable. Avant de vous lancer dans cette aventure, il est nécessaire de prendre en compte un certain nombre de facteurs.
Investir dans une résidence de tourisme offre deux avantages : ceux liés à la fiscalité et le fait qu’il assure des gains financiers. Le dispositif Censi-Bouvard donne l’opportunité aux propriétaires de profiter d’une réduction d’impôt de 11 %.
La commune ou la ville où se trouve la résidence importe peu dans le cadre de ce dispositif et il n’y a pas de plafonnement de loyers. Cela constitue une différence majeure entre le dispositif Censi-Bouvard et le dispositif Pinel.
Une résidence touristique : Qu’est-ce que c’est ?
Avec la confusion qui existe autour du sujet, il est mieux de fournir quelques explications nécessaires. Une résidence de tourisme désigne un complexe immobilier neuf (appartement ou maison) destiné à accueillir des personnes, qui sont de passage dans une ville ou une commune, pour une période de temps relativement réduite. La durée de séjour de ces personnes ne peut pas dépasser 90 jours.
Les résidences touristiques sont également considérées comme des résidences de services. Elles se situent entre les hôtels et les appartements meublés. Il s’agit d’espaces de vie totalement meublés et équipés pour fournir tout le confort nécessaire à un séjour de courte durée.
Les chambres sont équipées de lits, le salon contient tous les meubles qu’il faut et la cuisine est aussi entièrement équipée. L’appellation auberge de tourisme n’est réservée que si le propriétaire propose aux touristes ou aux vacanciers certains services nécessaires.
Il s’agit de service de :
- Laverie : À l’opposé des appartements meublés, les résidences de tourisme doivent obligatoirement proposer un service de laverie aux résidents ;
- Réception : Un peu comme les hôtels, les résidences de tourisme doivent mettre à la disposition des occupants, un service de réception ;
- Restauration supplémentaire : Les résidents peuvent faire leur cuisine eux-mêmes. Mais la résidence doit aussi leur proposer des repas.
L’absence d’un de ces services empêche une résidence d’être considérée comme une résidence touristique. La majorité des résidences sont équipées de piscines, d’espaces de loisir et aussi d’aires de jeux pour les enfants.
Les immeubles devant abriter des résidences de tourisme sont construits en respectant certains critères. Il ne s’agit pas d’une transformation ultérieure d’un immeuble destiné à accueillir des bureaux ou des appartements classiques.
Les avantages des investissements dans une résidence de tourisme
Prendre la décision d’investir dans une résidence touristique peut vous permettre de bénéficier d’un certain nombre d’avantages considérables. Le processus de placement est simple. Il vous suffit d’identifier une résidence et d’y acheter un, deux, trois ou autant d’appartements que vous pouvez ou que vous voulez. Les avantages sont de deux natures : les avantages fiscaux et les gains financiers.
Les avantages fiscaux
Les avantages fiscaux, relatifs au fait d’investir dans une résidence de tourisme, sont nombreux. Vous allez pouvoir profiter du dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif donne l’opportunité aux propriétaires de profiter d’une réduction d’impôt de 11 %.
En plus de cette baisse des impôts, les propriétaires peuvent aussi récupérer la TVA. Pour bénéficier de tout cela, ils doivent être prêts à mettre en location la résidence sur les 9 ans qui vont suivre. Ils doivent la confier à une des nombreuses agences spécialisées.
Ce dispositif est également très intéressant pour deux autres raisons. Vu l’absence de limitation de zonage, vous pouvez acheter les appartements dans les résidences que vous voulez. Le loyer ainsi que les revenus des locataires ne sont pas plafonnés.
Le dernier avantage fiscal, lié au fait d’investir dans une résidence touristique, concerne le choix du régime de déclaration. Vous disposez de deux options, en tant que propriétaire. La première consiste à déclarer vos revenus comme un loueur meublé non professionnel, grâce notamment à la loi Censi-Bouvard.
Si cette option ne vous séduit pas, vous pouvez toujours choisir le régime micro-BIC. Dans ce cas, vous serez uniquement tenu de payer des impôts sur les loyers récupérés.
Les gains financiers
Investir dans les résidences de tourisme peut se révéler très rentable.
Les nombreux abattements fiscaux font que le niveau du rendement de ces résidences peut facilement atteindre les 9 %. La moyenne atteint les 6 %.
Pour ceux qui pensent que ces chiffres ne sont pas importants, il faudra faire un calcul sur le long terme pour réaliser le niveau des gains. En règle générale, en un peu plus d’une dizaine d’années, l’investissement est amorti.
Cet investissement est particulièrement fiable. Les revenus locatifs viennent sans contraintes. Si vous choisissez une station balnéaire ou une ville particulièrement visitée pour acheter vos appartements, vous allez pouvoir les utiliser pour vos propres vacances.
Les inconvénients des investissements dans une résidence touristique
Le secteur des résidences touristiques présente aussi quelques inconvénients pour les investisseurs. Ironie du sort, ces désavantages sont directement liés aux avantages. Les nombreux avantages fiscaux ont attiré de nombreuses personnes à investir dans le domaine. Résultat : les recettes sont en baisse depuis de nombreuses années sans connaître une chute.
La très forte concurrence rend obligatoire la baisse des tarifs, qui se traduit à son tour par une baisse des marges bénéficiaires. Avant d’acheter des appartements dans une résidence touristiques, renseignez-vous sur la concurrence dans la zone.
Il y a beaucoup de cas où des propriétaires ont été contraints de diminuer les loyers, après avoir acheté les appartements à des prix d’or. Ne commettez pas les mêmes erreurs. Faites aussi très attention à la propreté et au charme de l’endroit où vous voulez acheter vos appartements. L’emplacement géographique est également important. Donner la préférence aux résidences situées à proximité des sites touristiques.
Les meublés de tourisme : Une autre option ?
Souvent confondus avec les résidences touristiques, les meublés de tourisme sont très différents à de nombreux égards. Les deux types de logements possèdent plusieurs caractéristiques communes : ils sont destinés à accueillir des vacanciers ou des touristes. Mais la ressemblance s’arrête là.
Les meublés de tourisme sont des appartements que les propriétaires décident de transformer, après achat, en un lieu pour accueillir des touristes. Il peut s’agir de logements neufs ou anciens qui sont par la suite meublés et équipés, pour servir d’espace de vie confortable. Ils n’appartiennent pas à un complexe et ne sont pas tenus de fournir les services de laverie, de réception ou encore de restauration.
Si vos meublés de tourisme sont bien situés, ils pourraient séduire des touristes qui souhaitent avoir une autonomie ou une certaine discrétion. En général, le prix des meublés de vacances est plus bas, ce qui séduit un grand nombre de personnes.
Si vous faites ce choix, vous n’allez pas pouvoir bénéficier des avantages fiscaux prévus dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. La gestion d’un meublé de vacances est un vrai sujet. La loi vous oblige de confier la gestion d’une résidence touristique à une agence.