Accueil Forums Crowdfunding immobilier Immo : Une grille d'aide à la décision.

Ce sujet a 17 réponses, 6 participants et a été mis à jour par  Patrick_67, il y a 9 mois et 1 semaine.

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  • #18716

    Patrick_67
    Participant

    Ayant découvert sur ce site une grille d’évaluation des projets Entreprises qui semble très utile pour l’aide à la décision d’investir, j’ai essayé d’en faire une pour les projets Immo.
    Le principe est identique :
    4 indicateurs qui s’apparentent à des règles de vigilance, auxquels on attribue des points, négatifs et positifs. Le total des points donnant une indication sur l’intérêt à porter au projet.
    Pour 3 indicateurs, la plage de points va de -4 à +2.
    Je donne plus d’importance au 4ème : La pré-commercialisation. L’échelonnement des points va de -5 à +3.

    Les 4 indicateurs sont :
    La pré-commercialisation, la marge opérationnelle, l’âge de la société qui porte le projet, la localisation.

    La préco :
    De 2 à 5% sont apportés en dépôt de garantie à la signature du contrat de réservation. L’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter sans perdre son dépôt de garantie. La préco est un bon signe du degré d’intérêt porté par les acheteurs potentiels au projet. Une préco faible peut révéler un projet mal situé (proches de sources bruyantes), ou mal conçu.
    Les points sont attribués ainsi :
    -5pts <25% -4pts <50% -2pts <60% -1pt <70% 0pt <80% +1pt <90% +2pts <95% +3pts <100%

    La marge opérationnelle :
    Pour mener à bien un projet et le rendre viable économiquement, le promoteur doit vendre la totalité des appartements ou des bureaux plus cher que le projet ne lui coûte en achat du terrain, en matériaux, en main d’œuvre, en études et honoraires techniques et en financement.
    Plus elle sera faible, et plus le promoteur est exposé financièrement à un imprévu sur le chantier.
    Les points sont attribués ainsi :
    -4pts <4% -3pts <5% -2pts <7% -1pt <9% 0pt <11% +1pt <14% +2pts au dela.

    L’âge de la société :
    Le site Koregraf écrit « Le métier de promoteur immobilier s’apparente à celui de chef d’orchestre. »
    Effectivement, un promoteur va être confronté à des problèmes administratifs, juridiques, d’urbanisme bien sûr, technique, commerciaux, etc!
    Son expérience est alors un avantage indéniable pour les projets qu’il porte.
    Les points sont attribués ainsi :
    -4pts <5 ans -2pts <10 ans 0pt <15 ans < +2 pts

    La localisation :
    Certaines régions sont plus dynamiques que d’autres. L’évolution des populations des départements traduit ce dynamisme et renforce l’intérêt pour les projets immobiliers développés dans les zones en expansion démographique.
    L’insee publie cette évolution par département. La plus récente porte sur la période 2010 à 2015.
    Elle se décompose en 4 niveaux d’évolution :
    Négative avec -0,7 à -01% de baisse de population, stable (0 à +0,6%), positive (+0,7 à + 1,4%) et très positive avec +1,5 à +2,6%
    J’attribue des points de -2 à +2 selon le département dans lequel est proposé le projet :
    -0,7 à -0,1% -> 02, 03, 08, 15, 18, 19, 23, 36, 39, 46, 48, 52, 55, 58, 61, 65, 70, 88, 89,         -2pts
    0 à 0,6% -> 53 départements                                0pt
    0,7 à 1,4% -> 01, 26, 30, 31, 33, 34, 35, 38, 40, 44, 66, 69, 77, 82, 83, 85, 95, La Réunion        +1pt
    1,5 à 2,6% -> 74                                    +2pts

    Ce sont des indicateurs qu’il est facile de trouver dans les descriptifs des projets.
    Je viens de créer cette grille, peut-être qu’un, ou plusieurs, indicateurs supplémentaires seraient utiles.
    Peut-être que les plages de points de l’un ou l’autre de ces 4 indicateurs ne sont pas bien découpées!
    Évolution possible au fil de l’eau!!

    Sur les 22 projets que j’ai pris pour tester :
    8 OK et 11 NOK
    3 sont sans avis (total = 0). La décision sera prise en fonction de la préférence pour un indicateur plutôt qu’un autre.
    Exemple avec L’Idylle du Bassin (proposé par, si je ne me trompe pas, Fundimmo) :
    Marge 12,75% -> +1
    Préco 56% -> -2
    Age 2008 -> 0
    Lieu 33 -> +1
    Si je privilégie la préco : 56% est faible, je n’investis pas.
    Si je privilégie la marge : Elle est plutôt sécuritaire, j’investis
    Même constat si j’ai un faible pour la région bordelaise, très dynamique.

    • Ce sujet a été modifié le il y a 10 mois par  Patrick_67.
    • Ce sujet a été modifié le il y a 10 mois par  Patrick_67.
    #18720

    BZH35
    Participant

    Merci @patrick_67

    aussitôt dit , aussitôt fait ! On va regarder cette grille de près

     

     

     

    #18721

    Patrick_67
    Participant

    Oui, j’y compte bien…. C’est le but!

    Si on peut s’éviter des mauvais coups en sélectionnant mieux, on y gagne tous.

    #18752

    retha
    Participant

    Merci pour ce travail. Ça va m’aider. J’utilise aussi street view , pour bien visualiser le lieu, bien que cela puisse ne pas être tout à fait actualisé. Hellocrowdfunding m’a guidé dans le choix des plateformes.

    #18753

    Patrick_67
    Participant

    Oui, moi aussi, parfois, j’utilise street view sur des projets de rénovation d’existant.

    #18755

    jplo
    Participant

    L’idylle du bassin n’est pas un projet de fundimmo mais de koregraf :

    https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets/lidylle-du-bassin

    https://www.koregraf.com/tous-les-projets/62-idylle-du-bassin.html

     

    On pourrait rajouter bien d’autres critères :

    – santé financière du promoteur : des info sont parfois accessibles sur manageo ou http://www.verif.com

    – les garanties sur le projet : Garantie Financière d’Achèvement (GFA), remboursement des obligations prioritaire sur la récupération de la marge ou des fonds propres du promoteur, garantie à première demande, caution, …

    – un projet de marchand de biens est souvent plus risqué qu’un projet de construction neuve : cela se retrouve souvent dans le rendement des projets (plus élevé donc pour les opérations de marchand de biens)

    – proportion de fonds propres apportée par le promoteur

    – prix de vente des logements par rapport à la concurrence locale

    – réputation du promoteur

    – pourcentage de la pré-commercialisation par rapport au début de la commercialisation (pour l’ydille du bassin, les 56% de pré-commercialisation ont été effectués entre juin et novembre 2018, ce qui témoigne plutôt d’un bon rythme de commercialisation)

    – capacité du promoteur à pré-commercialiser les plus grandes surfaces (les plus chères et souvent les plus difficiles à vendre)

    – nature et étude préalable du sol

    – permis de construire purgé de tout recours

    • Cette réponse a été modifiée le il y a 10 mois par  jplo.
    • Cette réponse a été modifiée le il y a 10 mois par  jplo.
    #18859

    VSOP
    Participant

    Merci Patrick pour le partage !

    Là, c’est les vacances, je ne pense pas avoir le temps de m’y mettre sérieusement, ce sera pour janvier  🙂

    Je vois qu’on a a peu près les mêmes critères principaux mais je n’en ai pas tiré une grille aussi formalisée : il faut que je m’y mette et que j’arrête les approximations.

    Pour la marge, je rencontre un problème : suivant qu’on a à faire un « petit » promoteur ou à un Groupe avec une structure ou un réseau de commercialisation, la marge n’est pas décrite de la même manière. On a la marge promoteur et la marge distribution/commercialisation. Et généralement, ça tire la marge promoteur vers le bas mais ça n’a pas vraiment de sens : appartenant au même Groupe, en cas de soucis en cours de route, je pense qu’ils sont prêts à rééquilibrer ces marges, non ?

    L’âge de la société (et sa taille…), je prends aussi en compte mais ça me semble pas si déterminant… Terlat/Retome avait bien 13 au moins quand ça a mal tourné ? (bon ok, la filiale bois n’en avait que 4 je crois…).

    J’y reviendrai plus bas mais c’est un vrai problème ça, « connaitre » le promoteur et sa « santé » financière…

    Effectivement, cette grille doit être complétée mais c’est une bonne base.

    Elle me semble très « dure » puisque tu ne retiens que 8 projets sur 22 : on est loin des réelles proportions de projets à problèmes.

    Mais, à condition que tes 8 aillent au bout sans retard et qu’il y ait, par exemple, 1 défaut et 3 retard (non contractuels) dans les 11 autres, ce serait pas mal : étant donné le nombre de projets qu’on nous propos, pourquoi ne pas être super élitiste ! 🙂

     

    Merci également à Jplo pour tes compléments ! 🙂

    Pour moi le problème numéro un c’est bien la santé du promoteur et, hélas, verif.com n’est pas toujours d’une grande aide. 🙁 Vous avez d’autres sources ?

    Je pense que certains des points que tu abordes ne l’ont pas été par Patrick car implicites, comme la GFA acquises, les permis de construire purgés de tous recours, les prix de vente du business plan par rapport à ce qui est pratiqué localement…

    J’utilise aussi, quand je la trouve, la « vitesse » ou le rythme de préco ainsi que la répartition petites/grandes surfaces. Mais pas facile de coller des points à ces critères, ça reste un peu qualitatif, non ?

    J’ai noté aussi le point que tu soulèves concernant la proportion de fonds propres, BZH également s’y intéresse mais… vous avez des ratios précis ? En fonction du type d’opérations ou de tranches d’investissements globaux ?

     

     

     

     

     

    #18860

    Patrick_67
    Participant

    Bonjour,

    @jplo
    Comme le note VSOP : certains points, comme la GFA par exemple, ne sont pas pris en compte cars supposés obtenus.
    Pour les autres points que tu soulèves : prix de vente des logements par rapport à la concurrence locale, réputation du promoteur,etc… Il faudrait se transformer en détective privé et ouvrir un bureau d’analyse pour faire toutes ces vérifications!
    Nature et étude préalable du sol : normalement une étude géotechnique est faite, et lorsqu’il y a un risque connu sur la zone à construire, la mairie et les collectivités locales doivent approuver le projet en validant le permis de construire, avec les réserves que cela comporte quant aux risques..

    Concernant le marchand de biens, je suis entièrement d’accord avec l’appréciation que tu fais. Surtout que le projet dépend en général d’une seule personne!

    @vsop
    Au sujet des fonds propres : Les banques demandent entre 10 et 20% d’apport de la part du promoteur. De tête, et à la louche, je vois qu’en général, c’est plutôt 10% qui sont demandés en apport.

    Pour la marge : Je parle de la marge du projet, et que de lui. Elle est souvent donnée en % avec le descriptif du projet. Sinon, il suffit de diviser son montant par le Chiffre d’affaires du projet.

    « Elle me semble très « dure » puisque tu ne retiens que 8 projets sur 22« … C’est vrai, j’ai aussi été un peu surpris!! Si on y ajoute les 3 projets à 0 point, on arrive à 11 sur 22.
    1 projet sur 2 passe le test : A mon sens, c’est plutôt salutaire puisque le but est de faire une sélection qui n’impose pas, pour autant, un choix définitif!
    J’ai volontairement axé le choix sur la rentabilité du projet avec ces 2 indicateurs que sont la marge et la préco.
    Il est vrai que l’âge du capitaine n’est sans doute pas déterminant. Faudrait-il lui donner moins de poids? Donner des coefficients aux indicateurs?

    La localisation est faite sur l’évolution de la population des départements.
    Logiquement, un département en croissance démographique devrait aussi s’accompagner d’un immobilier en forme.
    Est-ce le cas? pas sûr!
    La typologie de l’urbanisme de ces départements serait aussi à prendre en compte.
    Pour reprendre les propos du président d’un groupe immobilier :
    « dans les zones tendues que sont Paris et la Première Couronne, les Alpes-Maritimes et le Genevois français, nous n’hésitons pas à nous lancer dans une opération. Ailleurs, là où le marché est surtout tiré par les investisseurs ou en concurrence avec la maison individuelle, « nous nous montrons plus prudents, nous voulons être sûrs de commercialiser nos programmes »
    Une zone, une ville, peut être attractive et saturée d’immeubles destinés aux investissements en Pinel. Marseille serait un exemple type, me semble-t-il.
    Si les Alpes-Maritimes sont une zone tendue, ça n’apparaît pas dans l’évolution départementale de la population puisque ce département est stable.
    Si cet indicateur reste intéressant, il faut donc, en plus, trouver comment évaluer facilement la physionomie de l’immobilier par département, par zone, ou par grande ville.
    C’est le point qui m’intéresse le plus.
    Dans un projet, la 1ère chose que je regarde parce qu’elle est immédiatement accessible, c’est la localisation. C’est sûr qu’un projet à Guéret est moins glamour qu’à Nantes ou Bordeaux!
    Bon, ben ça fait du boulot en perspective!!

    • Cette réponse a été modifiée le il y a 10 mois par  Patrick_67.
    • Cette réponse a été modifiée le il y a 10 mois par  Patrick_67.
    #18863

    jplo
    Participant

    La GFA et le permis purgé sont effectivement souvent acquis, mais pas tout le temps. Il y a eu des projets présentés récemment pour lesquels « cela serait fait dans les semaines qui viennent ».

    Je me suis fixé des critères qui d’office ont exclus pas mal de projets : pas d’accompagnement bancaire, problème au niveau du sol, pas encore de GFA, pas encore de permis purgé, demande de fonds sur un projet dont la construction a déjà démarré, doute ou peu de visibilité sur le promoteur, localisation du projet « peu dynamique », pré-commercialisation < 50%, quasiment pas de garantie demandée au promoteur, projet d’une durée > 24 mois, financement « corporate », collecte d’un montant très important.

    Après, pour me décider, je regarde l’historique du promoteur (ancienneté, précédentes constructions, livraison dans les temps, stocks éventuels, localisation du projet par rapport à celle du promoteur, projets de crowdfunding déjà remboursés par le promoteur, chiffres sur manageo / verif.com), la bonne localisation du projet, l’adéquation du prix de vente par rapport à la localisation (j’évite les prix de vente délirants), une préco > 50%, les garanties / sûretés sur le projet, marge du promoteur > 8%, si possible part de fonds propres apportés par le promoteur pas trop basse (du style 20%).

    Ce ne sont que des critères personnels mais au final quand on regarde tous ces critères, nombre de projets sont éliminés rapidement.

    #18865

    oasis4ever
    Participant

    Le fait qu’un promoteur ait déjà fait appel au crowlending et que tout ait été remboursé sans encombre doit être pris en compte à mon avis. Beaucoup de bons points dans tout ce qui a été dit plus haut. Je vous laisse bosser maintenant :-p

    #18866

    Patrick_67
    Participant

    @jplo

    D’accord, on est en phase.
    Effectivement, il faudrait alors mettre en préalable la GFA.
    Les problèmes de sol, ils ne m’ont jamais inquiété… A tort?
    Corporate : Pas question ici, uniquement le financement des projets immobiliers, rien d’autre.
    Au final, on arrive à la même conclusion : nombre de projets sont éliminés!

    • Cette réponse a été modifiée le il y a 9 mois et 4 semaines par  Patrick_67.
    #19018

    BZH35
    Participant

    @jplo bonsoir , je rebondis sur ta remarque , financement corporate .

    Dans mes critères de sélection , j’élimine toute demande de financement corporate déguisée , exemple on finance un projet clairement présenté et en même temps on finance le promoteur sur d’autres futurs projets non identifiés , j’ai vu cela au moins deux fois sur certaines plateformes , donc méfiance . Financer ce qui est clairement établi .

    En ce qui concerne la pré commercialisation , le pourcentage est intéressant mais ne doit pas être le seul point à regarder , il faut voir le rythme de cette commercialisation , nombre de mois , et également en valeur , regarder dans les lots les grands appartements qui sont les plus difficiles à vendre .

    Un point très positif est la présence d’un bailleur social .

    On peut également croire en l’adage des agents immobiliers , premier critère l’emplacement , second l’emplacement , troisième l’emplacement , et se référer au tableau de @patrick sur les localisations

    #19019

    Patrick_67
    Participant

    @bzh35,

    Pas facile d’évaluer l’évolution de la préco. En général elle est donnée à un instant T, celui de la mise en ligne du projet. Elle peut être faible, parce que commencée quelques semaines plus tôt. Elle peut paraître élevée, 60 à 70%, parce que débutée depuis plus d’un an, comme je l’ai déjà vu. Alors, sur un projet qui va rester en ligne parfois que quelques jours, on n’a pas trop de marge de manoeuvre.

    Par rapport à mes 4 critères du début de cette file, j’en teste 4 de plus, peut-être même 5!
    Ce 5ème critère supplémentaire rejoint ta remarque sur l’emplacement.
    J’ai trouvé une étude assez pointue sur l’attractivité des villes.
    Il existe des zones à très forte tension, au marché valorisé, et à faible construction de logements :
    Paris et quelques grandes agglomérations de banlieue, mais aussi Strasbourg, Grenoble, Lyon et la côte méditerranéenne de Nice à Marseille.
    Il existe ensuite des zones de très forte tension, au marché valorisé, et à forte construction de logements :
    Honfleur, La Rochelle, le Genevois français (de Evian, Thonon à Divonne les Bains et Gex), Annecy, Aix en Provence, Montpellier, Bayonne, Biarritz, Bordeaux.
    On n’y retrouve pas des villes, pourtant dynamiques, comme Nantes, Rennes ou Toulouse.
    Pour ces 3 villes, la tension immobilière est contenue en raison d’une importante production de logements.
    Peut-être faudrait-il créer un critère de choix pour tenir compte de ces particularités locales. J’hésite, ayant peur de faire doublon avec la démographie départementale.

    Pour les autres critères, je prends en compte le prêt et sa durée, le capital social de l’entreprise qui doit être un gage de solidité : plusieurs millions d’euros pour certaines, seulement quelques milliers pour d’autres. Et je prends en compte le ratio d’endettement (dettes/capitaux propres en allant sur societe.com) qui donne aussi une idée sur la capacité de l’entreprise à mener à bien ses projets

    je traite ainsi ces critères :

    Taux du prêt :
    +1pt <9% 0pt <10,5% -1pt

    Durée :
    +1pt <13mois +0,5pt <19mois 0pt

    Capital social de la SAS ou SARL chapeau (qui cautionne généralement le prêt de la SAS dédiée au projet) :
    -3pts <5000€ -2pt < 50 000€ -1pt < 100K€ 0pt < 300K€ +1pt

    Ratio d’endettement ou taux d’endettement (aussi connu sous le nom de Gearing)
    Dettes nettes/Capitaux propres     -> J’applique les ratios des entreprises cotées en bourse : excellent <1 bien <2 passable <5 trop élevé.
    +1pt <1 +0,5pt <2 -0,5pt <5 -1pt

    Globalement, ça permet d’avoir moins de résultats ayant un score à 0.
    Il reste que marge et préco sont les 2 indicateurs principaux (et la localisation si j’ajoute le 5ème critère exposé plus haut).

    #19020

    BZH35
    Participant

    Merci @patrick_67

    a cela je rajoute le taux d’intérêt proposé par la plate-forme , qui représente une échelle de risque estimé , et donc suis encore plus dur au niveau sélection sur les taux de 10% !

    #19021

    Patrick_67
    Participant

    Bonjour BZH35,

    Pour les taux, j’ai fait une répartition de point de tête, pas au hasard, mais pas loin. A affiner.
    +1pt sous 9% me va bien. Entre 9 et 10 et 0pt, donc neutre, ça me va aussi assez bien pour l’instant. C’est ensuite à partir de 10% que reste posée la question de la criticité.
    Tu serais plus sévère à partir de 10%?
    J’ai reçu ce matin un mail d’Upstone pour un projet à 14% !!

    #19022

    VSOP
    Participant

    Oui mais attention, c’est de l’aménagement pas un programme de promotion immobilière, c’est comme les opérations de marchands de bien, à mon avis ta grille et une partie des compléments apportés par les autres ne s’appliquent pas.

    Pour les marchands de biens, je suis bien perdu et je n’y vais quasiment jamais…

    J’ai 3 opérations de lotissement dont celle de ce matin, avec de petites sommes et sur du 3/4 mois.

    Bon, en promoteurs plus traditionnels, j’ai presque 10 projets qui ne passent pas, j’espère vraiment qu’elle est hyper sélective 🙂

    J’ai déjà eu des remboursements, ceux qui font du suivi n’ont rien annoncé de moche, deux retards modérés qui pour le moment n’entrainent pas de difficultés (pénalités).

    Je regrette qu’il n’y ait pas de suivi de taux de commercialisation pour les projets qui n’ont pas démarré à 100%.

    Bon, enfin jusqu’ici ça va mais je vais durcir la sélection quand même.

    #19026

    BZH35
    Participant

    @patrick_67 , ta proposition me semble juste , à partir de 10% c’est vrai que c’est critique en plus , on est au moins à 50% des projets proposés .

    Donc ne pas se laisser aveugler par un taux alléchant et fouiller encore plus , dans l’immo on a l’avantage d’avoir le temps de pouvoir préparer et réfléchir .

    #19027

    Patrick_67
    Participant

    J’ai regardé la palette de taux proposés avec les projets : de 7% à 14% pour ce projet d’Upstone. La grande majorité est quand même dans la tranche 9 à 10%.
    Du coup, j’ai étendu le critère taux comme ceci :
    +2pts <8% +1pt <9% 0pt <10,5% -1pt <11% -2pts <12% -3pts

    J’ai essayé d’évaluer ce projet à 14% de rendement.
    Il passerait les tests sans les nouveaux critères que j’ai ajoutés.
    Un taux si élevé plombe le bilan.
    Mais il n’y a pas que lui. Les données financières sur le promoteur ne sont pas top.
    Le capital social est faible à 7600€ (-2pts)
    Quant au ratio d’endettement : Les données s’arrêtent à 2012 sur societe.com.
    Et elles font plutôt peur. Pas de capitaux propres, et un endettement très élevé à 1,3M€
    Depuis, la situation du promoteur s’est-elle améliorée? Aucune idée, et les infos données par Upstone ne nous aident pas. Elles sont plutôt légères et bien trop floues.
    Le promoteur ne demande pas de prêt bancaire et espère boucler son budget avec l’apport participatif + les lots déjà vendus.
    Tout ceci est peu engageant, raison peut-être du taux élevé!

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