Le crowdfunding immobilier a fait apparaitre une nouvelle typologie d’investissement pour les investisseurs : le financement de la promotion immobilière. Les rendements proposés sont forts et la durée plutôt court terme. Les SCPI existent depuis les années 70 et ont beaucoup évolué, malgré une image de véhicule un peu daté. Depuis l’avènement du crowdfunding appliqué à l’immobilier, on a tendance à opposer ces deux investissements, sans parfois s’attarder à leur comparabilité. Dans les deux cas, ces placements proposent de faire de l’immobilier papier, mais quels sont les objectifs ? S’adressent-ils aux mêmes investisseurs ?
Cet article est écrit par Arnaud Romanet Perroux, fondateur de la plateforme immobilière Upstone.
Objectif
Les SCPI propose d’investir indirectement dans l’immobilier locatif, vous détenez des parts d’une société qui détient des bureaux et des commerces, dans le but d’en tirer un rendement au travers des loyers. C’est un investissement patrimonial long terme (la durée moyenne de détention de parts de SCPI excède 20 ans).
Investir en crowdfunding immobilier, vous permet de découvrir l’immobilier de façon alternative en finançant des projets de promotion ou d’asset management, un bon moyen de diversifier ses investissements sur le court/moyen terme.
Ticket d’entrée
Le prix des parts de SCPI varie de moins de 200 euros à près de 2 000 euros, il faut parfois acquérir plusieurs parts lors du premier investissement, en moyenne, prenons un ticket d’entrée à 5 000 euros.
Selon les plateformes on peut trouver des tickets d’entrée à partir de 100 euros.
Actifs
En termes de typologie d’actifs, les SCPI sont généralement spécialisées: immobilier tertiaire (bureaux, commerce, logistique…) et plus rarement résidentiel (correspondant aux lois de défiscalisation de type Scellier ou Pinel). Cependant, les répartitions d’actifs sont généralement mixtes avec une dominante, par exemple 80% bureaux et 20% commerce. Les projets de crowdfunding immobilier concernent à ce jour majoritairement la promotion résidentielle.
Gestion / réglementation
Les Sociétés de gestion aussi bien que les plateformes de crowdfunding disposent d’un agrément obtenu auprès de l’Autorité des Marchés Financiers, ce sont des activités réglementées.
Risques / rentabilité
L’activité des SCPI est de gérer un parc locatif d’immobilier tertiaire, les risques sont donc les mêmes que pour tout investissement locatif : locataire, entretien, emplacement etc. L’avantage est que la SCPI détient plusieurs actifs et a en conséquence plusieurs locataires, la diversification est donc forte. La rentabilité est issue des loyers et s’élevait en 2016 à 4,4% sur l’ensemble des SCPI.
Le crowdfunding lui, permet de s’exposer au risque de la promotion et principalement de la construction, il faut être vigilant sur l’emplacement des projets, le taux de commercialisation et le savoir faire de l’opérateur pour bénéficier d’une rentabilité entre 8 et 12%.
Dans les deux cas, ni le capital ni le rendement ne sont garantis.
Frais
10% de frais de souscription pour les SCPI, 90% de votre investissement va être investi, ainsi qu’une commission de gestion de 10% sur les loyers.
Généralement pas de frais de souscription pour les projets de crowdfunding.
Liquidité
Les SCPI bénéficie d’un marché secondaire des parts organisé par les sociétés de gestion, les échanges peuvent avoir lieu de façon hebdomadaire, mensuelle ou trimestrielle. La liquidité n’est pas garantie et les prix varient en fonction de l’offre et de la demande.
Le crowdfunding propose des obligations, juridiquement ces titres sont cessibles mais le marché n’est pour le moment pas organisé et les durées des projets sont plutôt courtes.
Fiscalité
Les revenus des SCPI sont dans la catégorie des revenus fonciers, ceux du crowdfunding sont des revenus financiers, dans les deux cas ils sont soumis aux prélèvement sociaux (15,5%) ainsi qu’à l’impôt sur le revenu (un acompte forfaitaire de 24% est prélevé à la source pour être ajusté sur votre déclaration en fin d’année).
Les SCPI peuvent être placée dans un contrat d’assurance vie, les parts peuvent aussi être démembrées.
Conclusion
Le crowdfunding n’est pas un substitut aux SCPI, les deux façons d’investir sont très différentes et peuvent donc être tout à fait complémentaires. Les SCPI vous permettent de constituer un patrimoine sur le long terme en vue de bénéficier d’un rendement régulier.