Investir dans les SCPI : Rentabilité et risques

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Il s’agit de sociétés privées (donc non cotées) dont l’objet est la détention long terme d’un patrimoine immobilier. C’est un investissement en immobilier indirect, à savoir que vous détenez des parts de SCPI et ce sont les SCPI qui détiennent des immeubles.

La structure juridique est transparente fiscalement : les revenus issus des loyers sont distribués sous forme de revenus locatifs aux associés, et sont donc imposés comme tels.

Arnaud Romanet Perroux, fondateur de la plateforme Upstone nous en parle …

 

Stratégie

 

En langage immobilier les SCPI ont une stratégie dite “Core”: elles vont privilégier le rendement issu des loyers plutôt que la plus-value liée à la revente des immeubles en ayant très peu recours à l’effet de levier. Les actifs ciblés sont très bien situés, dans une zone ou le marché locatif est dynamique.

C’est une stratégie long terme donc, car dans l’investissement immobilier les frais sont importants, il faut donc du temps pour les amortir.

La taille de la SCPI peut atteindre plus d’1mds d’euros, lui permettant de mutualiser le risque pour les associés: plusieurs immeubles et plusieurs locataires.

 

Actifs

 

En termes de typologie d’actifs, les SCPI sont généralement spécialisées: immobilier tertiaire (bureaux, commerce, logistique…) ou résidentiel. Cependant, les répartitions d’actifs sont généralement mixtes avec une dominante, par exemple 80% bureaux et 20% commerce.

Les SCPI “résidentiel” suivent généralement les lois de défiscalisation (Pinel, Duflot, Scellier…)

 

Gestion/réglementation

 

Une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) gère la SCPI pour le compte des associés qui en détiennent les parts et ce de façon discrétionnaire, c’est à dire qu’elle peut prendre certaines décisions sans avoir à convoquer l’assemblée générale.

Cette gestion s’articule autour de plusieurs axes: gérer les locataires, faire en sorte que les actifs soient loués pour avoir un taux d’occupation élevé, collecter les loyers, acquérir les immeubles, les entretenir et les vendre le cas échéant.

Un conseil de surveillance, constitué de représentants élus par les associés rencontre la société de gestion, généralement tous les trimestres, afin que cette dernière rende compte de sa gestion. C’est un organe de contrôle permettant d’assurer l’intérêt des porteurs de parts.

De façon réglementaire, la société de gestion vous tient informé de l’activité de la SCPI au travers de bulletin trimestriel et de rapport annuel, dans lesquels la transparence est très forte.

Notons à ce stade que les sociétés de gestion sont mandatées par les associés, elles ne détiennent pas les SCPI. De cette manière, si la gestion est considérée inappropriée ou peu performante, les associés peuvent attribuer le mandat à une autre société de gestion.

 

Risques/rentabilté

 

L’activité des SCPI est de gérer un parc locatif d’immobilier tertiaire, les risques sont donc les mêmes que pour tout investissement locatif: l’actif est-il bien situé, trouve-t-il un locataire, ce locataire paye-t-il, reste-t-il longtemps?

L’avantage est que la SCPI détient plusieurs actifs et a en conséquence plusieurs locataires, la diversification est donc forte.

La rentabilité est issue des loyers et s’élevait en 2016 à 4,4% sur l’ensemble des SCPI, les plus performantes pouvant atteindre les 7%.

Attention, ni le capital ni le rendement ne sont garantis et les frais de souscriptions sont importants (de l’ordre de 10%).

 

Marché des parts

 

En termes de structures capitalistique on distingue les SCPI à capital variable: elles émettent des nouvelles parts en permanence afin de collecter des fonds et acquérir des nouveaux actifs, la taille du patrimoine est croissante; et les SCPI à capital fixe: le capital est fermé, il est possible d’échanger des parts sur un marché secondaire, la taille du patrimoine est stable.

Notons que ce marché secondaire est organisé par les sociétés de gestion, qui recueillent et traitent les ordres d’achat et de vente afin de créer de la liquidité. Moins de 3% des parts sont échangées chaque année ce qui nous donne une durée de détention moyenne de plus de 30 ans.

Le prix des parts commence aux alentours de 200 euros pour les SCPI à capital variable avec parfois la nécessité d’acquérir 10 parts lors du premier investissement. Sur le marché secondaire il n’y a pas de minimum.

 

Fiscalité

 

Les revenus des SCPI sont dans la catégorie des revenus fonciers et soumis aux prélèvement sociaux (15,5%) ainsi que l’impôt sur le revenu (un acompte forfaitaire de 24% est prélevé à la source pour être ajusté sur votre déclaration en fin d’année).

 

En résumé …

 

Pour résumé les SCPI sont :

  • Un investissement long terme permettant de se procurer des revenus fonciers (issus des loyers);
  • Un moyen d’investir dans l’immobilier commercial (bureaux, commerce, logistique…) à partir de quelques milliers d’euros;
  • Sans contrainte de gestion, déléguée à une société qui va gérer le quotidien;
  • Un véhicule diversifié ou le risque est mutualisé: plusieurs immeubles, plusieurs locataires;
  • Transparente fiscalement, vous touchez des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu;
  • Réglementée par l’AMF.

Les SCPI ne sont pas :

  • Un investissement court terme (quitte à paraître redondant);
  • Une source de plus value (on vise le rendement récurrent);
  • Sans frais: comptez 10% sur l’achat des parts ainsi qu’une commission prélevée sur les loyers pour rémunérer la gestion;
  • facile à souscrire: il faut prendre contact avec un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) ou avec votre conseiller financier et remplir un gros dossier;
  • Liquide, même si un marché secondaire est organisé pour vous permettre de céder vos parts, mieux vaut ne pas compter sur ces liquidités dans un délai court, moins de 3% des parts des SCPI sont échangées sur le marché chaque année;
  • Sans risque: comme pour tout investissement, le rendement et le capital ne sont pas garantis.

 

Vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier sans avoir à le gérer, avec un rendement annuel de 4 à 7% au regard d’un risque somme toute maîtrisé, les SCPI peuvent être une solution intéressante, d’autant que les banques vous permettent d’emprunter afin d’investir dans ce support.

VN:R_U [1.9.22_1171]

2 réponses à “Investir dans les SCPI : Rentabilité et risques”

  1. Patrick

    Bonjour Mathieu,
    Les banques proposeraient des prêts pour acquérir des parts de SCPI. C’est peut-être un peu rapidement énoncé.
    Pour investir dans leurs SCPI, je veux bien…. Mais ce n’est jamais celles que l’on souhaite acquérir.
    Espérer un prêt pour une SCPI qui n’est pas de la maison, et les portes se ferment aussitôt.

    VA:R_U [1.9.22_1171]
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    • Mathieu

      Bonjour Patrick,

      Merci pour ces précisions !

      VN:R_U [1.9.22_1171]
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