Investir dans le crowdfunding immobilier : Rentabilité et Risques

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Une plateforme de crowdfunding vous permet de financer des opérations immobilières il ne s’agit pas ici de détenir un bien dans le but d’en tirer des revenus locatifs. Il s’agit dès lors de financement et non d’investissement.

 

Article écrit par Arnaud Romanet Perroux, fondateur de la plateforme Upstone.

 

Le marché s’est largement développé avec le financement des fonds propres des opérations de promotion. Pour rappel, le travail d’un promoteur est de valoriser un terrain dont les grandes étapes sont : la recherche foncière, l’étude de faisabilité, l’obtention des autorisations, le financement, la vente et la construction.

Ces opérations peuvent durer plusieurs années, cependant les crowdfunders interviennent lors de la recherche de financement, lorsque les autorisations ont été obtenues et la commercialisation commencée, la durée du financement correspond peu ou prou à la durée de construction du projet soit entre 12 et 24 mois.

D’autres types d’opérations commencent à voir le jour, comme des opérations d’asset management (achat d’un actif, repositionnement sur son marché, revente, durée 3-4 ans, ou le financement d’hôtels qui proposent des revenus récurrents sur 5-7 ans)

 

Stratégie

 

Pour l’investisseur il s’agit clairement d’une stratégie de diversification sur des produits d’investissement liés à l’immobilier radicalement différente d’un investissement en SCPI. En crowdfunding vous investissez projet par projet, sur des durées courtes avec des rendements forts, mieux vaut donc se diversifier pour diluer le risque.

 

Actifs

 

Le financement en crowdfunding s’adapte bien aux opérations de promotion résidentielle, car le mécanisme de VEFA et une ligne de crédit bancaire complètent les besoins de trésorerie le long du projet. La promotion du bureau concerne des projets de plus grande ampleur, financé par un CPI, l’acquéreur futur est déjà identifié et finance la construction de l’actif.

Les actifs hôteliers commencent à faire leur apparition, sur des financements de l’exploitation qui permettent une distribution régulière aux investisseurs.

 

Gestion réglementation

 

Les plateformes de crowdfunding sont réglementée par l’Autorité des Marchés Financiers qui doivent obtenir le label de Conseiller en Investissement Participatif (CIP).

Avant de pouvoir investir, la plateforme doit vous connaître au travers d’un questionnaire de connaissance client, pour vous donner accès ou non à ses projets avec ou sans limite d’investissement, l’objectif étant de protéger les investisseurs.

Il est important de vérifier que la plateforme dispose bien de l’agrément CIP, celle ci devant être immatriculée à l’ORIAS.

 

Risques/rentabilités

 

D’une manière ces investissements ne sont pas liquides et il existe un risque de perte en capital partiel ou total.

Concernant la promotion immobilière, les risques spécifiques sont

  • Administratif: ce qui est rarement le cas, le permis étant généralement obtenu et purgé de tout recours
  • Commercial: le reste du projet va-t-il se vendre, ce qui conditionne la réalisation du chiffre d’affaire et donc le remboursement des investisseurs.
  • Opérationnel: la construction se déroulera-t-elle en respectant le budget et le planning ?

En échange de ces risques on obtient une promesse de rendement entre 8 et 12%

 

Marché des parts

 

Deux structurations d’investissement existent: en action ou en obligation. Dans les deux cas votre investissement est très peu liquide. D’un point du vue juridique ces titres sont cessibles, en l’absence d’organisation d’un marché secondaire, il paraît difficile de trouver un acquéreur qui, potentiellement, sera susceptible de négocier une généreuse décote.

Ces investissements sont généralement court terme et il est conseillé de ne pas placer l’argent dont on pourrait avoir besoin, afin d’éviter de se retrouver dans une situation ou il faudrait vendre ses titres.

 

Fiscalité

 

Les revenus des obligations sont dans la catégorie des revenus financiers et soumis aux prélèvement sociaux (15,5%) ainsi que l’impôt sur le revenu (un acompte forfaitaire de 24% est prélevé à la source pour être ajusté sur votre déclaration en fin d’année). Un montage en action existe, vous permettant de les loger dans le PEA et donc de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux.

 

Le crowdfunding immobilier en résumé …

 

Pour résumer le crowdfunding immobilier c’est :

 

  • Le financement d’opération immobilière, généralement de promotion;
  • Une source de diversification de ses investissements;
  • Un investissement court/moyen terme sans contrainte de gestion;
  • Simple et transparent, tout se fait au travers du site internet de la plateforme;
  • Réglementé par l’AMF
  • Sans frais pour l’investisseur

 

Le crowdfunding immobilier ce n’est pas :

 

  • Un investissement long terme patrimonial
  • Diversifié, c’est à vous de sélectionner plusieurs opérations pour diluer le risque
  • Un reporting standardisé, vous recevez des informations sur tous vos investissements
  • Liquide, il n’y a pas de marché secondaire organisé pour vendre vos titres
  • Sans risque, vous pouvez ne pas toucher de rendement et ne pas récupérer votre investissement

 

Vous voulez investir dans l’immobilier financier, sur des durées courtes avec des rendements forts (en contrepartie d’un risque fort), pour diversifier une partie de vos investissement en constituant votre portefeuille et en sélectionnant les projets qui vous plaisent, alors la solution du crowdfunding immobilier peut vous convenir.

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